Antes de comenzar la ampliación o construcción de cualquier obra, se debe obtener un la aprobación de un proyecto de arquitectura ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) respectiva, esta aprobación se denomina Permiso de Edificación o Permiso de Obra Menor, dependiendo de las características de la construcción.
El permiso de edificación o permiso de obra menor es una autorización para poder construir una obra. Se trata de la aprobación del conjunto de planos, informes técnicos, declaraciones y documentos que contienen el proyecto elaborado por el arquitecto que se contrató para tales fines.
Solo una vez obtenido el permiso por parte de la DOM respectiva se puede iniciar una obra de construcción. El construir sin este permiso es sancionado con una multa que puede llegar a costar el 20% del avalúo de lo construido y es sancionado por el Juzgado de Policía Local.
Erróneamente se piensa que el permiso de edificación corresponde a una formalidad que sirve para poder vender a través de un banco una determinada propiedad, por lo que muchas veces se construye sin la debida autorización intentando posteriormente “regularizar” la obra, lo que puede conllevar una serie de inconvenientes, más allá de las multas que establece la ley, entre los que se pueden mencionar:
- La normativa de urbanismo y construcciones de Chile es bastante compleja, por lo que es altamente probable que su construcción no cumpla con ella y deba ajustarse (demoler parcialmente, reducir alturas o morfologías) para poder dar cumplimiento a ella.
- La ejecución de una obra que no cuenta con un proyecto implica que las soluciones arquitectónicas y constructivas sean de una calidad inferior a lo que establece la norma, ya sea en acondicionamiento térmico, resistencia al fuego, estabilidad estructural o seguridad de las instalaciones interiores.
- Si una obra no obtiene su permiso de edificación posterior a ser fiscalizada por la autoridad competente, puede ser decretada su demolición. la que deberá correr por parte del propietario.
El Permiso de Edificación tiene un valor de ingreso equivalente al 10% del 1,5% de la tasación MINVU de lo construido, el cual debe cancelarse para que dicho permiso sea revisado y aprobado en su integridad. Esta aprobación se traduce en un certificado con la resolución de «Proyecto Aprobado» conteniendo una copia de las Especificaciones Técnicas y una copia del conjunto de Planos timbrados.
Una vez ingresado el expediente a la DOM éste puede tardar en ser revisado entre 15 a 30 días corridos, dependiendo de si se trata de una solicitud de permiso de obra menor o permiso de edificación respectivamente.
Es importante señalar que dos copias de los planos quedarán para el archivo de la Dirección de Obras Municipales (DOM) y ésta informará al Servicio de Impuestos Internos (SII) con el fin de recalcular la tasación de la propiedad y las contribuciones, lo que se hará efectivo una vez se reciba el permiso de edificación aprobado.
El permiso de edificación tiene una vigencia de tres años, por lo que se puede iniciar las obras dentro de este período de vigencia. Una vez iniciada la obra, esta no puede paralizarse por más de tres años, de lo contrario el permiso quedará caduco, debiendo solicitarse un nuevo permiso en caso que se requiera proseguir con la ejecución de la obra.